出品/星动无极
11月4日新华日报报道，自然资源部近日印发《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》，无锡市梁溪区梁溪空天产业园作为无锡唯一入选案例，列在规划引领片区统筹、空间重构园区提质的开篇位置。这个产业园的前身是一片建筑老旧、布局散乱的传统工业园，如今厂房里装的是火箭发动机、卫星激光通信终端和商业飞船。
改造前后的数字对比直观。园区整体容积率从不足0.8提升至2.5以上，土地承载效率提升超过200%；开敞空间占比从11%提高到28%，路网密度由每平方公里5.5公里提升至8.5公里。片区规划总面积约3735亩，通过淘汰腾退老旧低效的小作坊式企业，累计整备形成595亩连片净地，再按入驻企业的生产需求做定制化适配——在方案设计、施工工艺、设计层高、荷载等方面提供定制化适配，火箭总装需要的高厂房、大荷载车间在改造阶段就预留到位。
梁溪是无锡的老城区，土地资源紧张，没有大片新增建设用地，发展高端产业只能在存量上做文章。扬名片区上世纪70年代凭水运兴起，靠纺织、机械、建材成为远近闻名的亿元乡，后来土地利用粗放、产业层次偏低，整片区域被划入低效用地清单。梁溪锚定商业航天重镇的目标后，走的是产业集群加特色园区的路径，由梁溪产发集团做片区统筹开发，系统谋划产业升级、城市更新、生态营造与文化创新四个维度。
梁溪产发集团建设相关负责人蒋圣对媒体的表述是，此次入选国家级案例，核心原因是走了土地整备、精准服务加功能复合的路子——通过土地整备实现腾笼换鸟，盘活零散低效用地，打造现代化园区；园区推行量身定制，根据入驻企业生产需求，在方案设计、施工工艺、设计层高、荷载等方面提供定制化适配。片区统筹开发模式下，土地整备不是简单推平重建，而是把产业定位前置到腾退阶段，腾出来的每一块地都有预设的产业指向。
园区里已经落地的产业主体构成一条完整的产业链段。东方空间液体火箭研制基地内，工程师正围绕原力-110液氧煤油发动机筹备新一轮试车，这台百吨级推力发动机是引力二号火箭的动力；几步之外，氦星光联的卫星激光通信终端在精细装配，紫微科技飞船智能制造基地的B300系列组合体进行出厂前最后的总装调试。火箭动力、星上载荷、飞船总装三类主体在同一片区，供应链协作的距离压缩到步行范围。对航天企业来说，总装与试验环节的工程师通勤半径、上下游件与总装线的物料周转距离，都直接影响研制节奏，中心城区现成的城市配套在这一项上比郊区新城园区省去的是日常运营成本。
把梁溪的做法放进全国商业航天园区里对比，差异在土地逻辑。多数航天产业园走新增用地路线，在城郊划地建标准厂房，招商周期长、产业聚集慢；梁溪盘活的是中心城区的存量工业用地，改造投入换来的是现成的城区配套与人才通勤半径，对以工程师为主的航天企业是实际吸引力。自然资源部把它列为开篇案例，意图也在推广这套存量更新路径——全国低效工业用地体量庞大，能装进高端制造业的改造样本目前不多。
存量路径的复制有条件。老园区改造的前提是城区本身具备产业承接要素：无锡的制造业底子、高职院校与科研机构的工程师供给、长三角的供应链网络，决定了腾退出来的厂房能招到什么级别的企业。同样一套容积率改造放在产业基础薄弱的地区，厂房建得起来，装进什么产业是另一回事。梁溪案例里真正难复制的部分，是商业航天企业愿意把研制基地放进一个老城区——这背后是土地定制、审批服务与既有企业生态的叠加，而不是一栋新厂房。
入选案例之后的看点是产业密度能否继续抬升。595亩净地里还有待落位的地块，东方空间引力二号若按计划推进，发动机与箭体总装的配套需求会牵引更多上游企业就近设点。老城区做航天产业园的天花板也在物理条件里：总装厂房的层高、试验设备的振动隔离、危化品的储存运输，每一项都对着存量建筑的改造极限。梁溪已经把第一层天花板顶开了，后面每一发火箭下线，都是在检验这片土地的承载余量。全国叫得上名字的商业航天园区有几十个，多数园区的主要资产是标准厂房与优惠政策，梁溪入选国家级案例的分量在于它验证了另一条路：把老工业区的土地、区位与配套转化成航天制造业的承载条件。这条路对长三角、珠三角那些挤满老工业园的中心城区有直接参照价值——低效用地清单上的每一片厂房，都可能是下一个空天谷的选址。